Comme tous les secteurs d’activité, l’immobilier dispose de sa propre réglementation et d’un vocabulaire bien spécifique. Pour quelqu’un qui n’a pas l’habitude, certains termes peuvent paraître obscurs. Ainsi, il n’est pas toujours évident de savoir quelle est la différence précise entre une promesse et un compromis de vente d’un bien immobilier. Heureusement, vous pouvez compter sur havitat.fr pour vous éclairer. 
 
Vous avez enfin trouvé le bien immobilier que vous cherchiez et vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour ne pas passer à côté ? En attendant de finaliser le montage financier pour devenir propriétaire, vous avez la possibilité de signer, avec le vendeur, un « avant-contrat » qui peut prendre la forme d’une promesse ou d’un compromis de vente. 

Option et indemnité d'immobilisation

Dans le cas d’une promesse de vente d’un logement, sachez que seul le vendeur est engagé. C’est pourquoi elle est aussi appelée « promesse unilatérale de vente ». Par cet acte, il s’engage à vous vendre le bien immobilier, au prix indiqué et à vous le réserver pendant une période déterminée dite « délai d'option ». En contrepartie de cet engagement, vous devez lui verser au moment de la signature de cette promesse ce qu’on appelle une indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10% du prix de vente en règle générale). Pour lever l’option, vous devrez adresser une lettre recommandée au vendeur ou à son notaire. Attention : si finalement vous renoncez à l’achat de l’appartement ou de la maison et si aucune clause suspensive n’a été prévue en amont, le vendeur conservera la somme déjà versée en guise de dédommagement. Si c’est le vendeur qui, finalement, décide de ne pas vous vendre le bien, il devra vous restituer l’indemnité d’immobilisation et vous verser des dommages et intérêts.

Compromis de vente : un engagement pour le vendeur comme pour l'acheteur

Contrairement à la promesse de vente, le compromis est un contrat dit « synallagmatique » qui engage donc les deux parties. C’est également un acte beaucoup plus lourd qu’une « simple » promesse de vente puisqu’il est considéré comme un véritable acte de vente à effet retardé, jusqu’à la signature de l’acte définitif chez le notaire. Il oblige le vendeur comme l’acheteur à aller au bout de la transaction (seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet à l’acheteur et au vendeur de se désengager sans conséquences financières). Le vendeur devra vous remettre, avant la signature de ce compromis, tous les documents obligatoires en rapport avec le bien, à commencer par l’ensemble des diagnostics techniques. Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur ces diagnostics techniques, nous vous invitons à lire notre article sur les diagnostics obligatoires avant de vendre ou d’acheter un logement 
Même si ce n’est pas une obligation, nous vous invitons à faire rédiger la promesse ou le compromis de vente par un professionnel : notaire, agent immobilier, avocat...

Le + Havitat.fr!

Pour vous éviter l’avance de frais, le dépôt de garantie demandé par les ESH (Entreprises Sociales pour l’Habitat) d’Action Logement lors de la signature du compromis de vente est minoré (au lieu des 5 à 10% généralement réclamés).

Bon à savoir

Que vous ayez signé une promesse ou un compromis de vente, vous pouvez revenir sur votre décision d’acheter grâce au délai de rétractation de 10 jours. Vous n’avez pas à vous justifier, ni à verser d’indemnité.

Les clauses suspensives

Acheteur et vendeur peuvent décider, d'un commun accord, d’insérer dans la promesse de vente ou dans le compromis des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive. Il peut s’agir, par exemple, de la non obtention du prêt par l’acheteur, de l’exercice du droit de préemption par la commune…. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.